【买卖不破租赁】在房地产交易中，“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，它保障了承租人在租赁关系存续期间的合法权益。即使房屋的所有权发生变更，租赁合同仍然有效，新的产权人必须继续履行原租赁合同中的条款。
一、核心概念总结
“买卖不破租赁”是指在租赁合同有效期内，即使出租人将房屋出售给他人，该租赁关系仍对新业主具有约束力。这一原则旨在保护承租人的合法权益，防止因房屋所有权变动而影响其正常居住或使用。
二、适用条件与例外情况
| 条件/情形 | 是否适用“买卖不破租赁” |
| 租赁合同合法有效 | ✅ 适用 |
| 租赁合同已登记备案 | ✅ 适用 |
| 租赁合同未登记备案 | ❌ 不一定适用（视地方规定而定） |
| 租赁期限已届满 | ❌ 不适用 |
| 新业主为善意第三人 | ❌ 可能不适用（若未尽到合理注意义务） |
| 租赁合同存在欺诈、无效等情形 | ❌ 不适用 |
三、法律依据
在中国，《民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按约占有期限内，所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”这为“买卖不破租赁”提供了明确的法律支持。
此外，最高人民法院的相关司法解释也进一步明确了该原则的适用范围和例外情形。
四、实际应用中的注意事项
1. 签订租赁合同时应进行备案：以确保租赁关系在法律上得到有效保护。
2. 新业主应了解房屋的租赁状况：在购买前应核实是否存在未到期的租赁合同。
3. 租赁合同应明确权利义务：包括租金支付方式、维修责任、违约条款等。
4. 租赁期满后应及时处理：避免因租赁关系延续而影响后续交易。
五、总结
“买卖不破租赁”是维护市场秩序和交易安全的重要法律制度，既保护了承租人的合法权益，也对新业主提出了更高的注意义务。在实际操作中，买卖双方都应充分了解相关法律规定，以避免不必要的纠纷和损失。