首页 >新闻 > 内容

世邦魏理仕的邓恩谈到了三态

新闻 2020-03-04 17:09:24

一个人可能会被愚弄,透过一辆大都会北方火车的窗户,或者一辆奔驰在新泽西收费公路上,认为纽约市外的郊区很困。

但拥有1150万人口的纽约地铁地区的城镇正在迅速发生变化。这一转变是由纽约市住房成本上升、科技行业就业增长以及越来越多的消费者在网上订购商品的需求推动的。

在某些类型的属性中也有巨大的价值。

那些想在五个行政区以外出售或购买建筑物的人经常求助于CBRE的副主席杰夫·邓恩,CBRE是美国最大的商业房地产投资公司之一。邓恩自1983年以来一直在三州地区工作和生活,他对市场有着坚定的把握。考虑到它延伸到卑尔根县,南到普林斯顿,北到威斯切斯特,东到拿骚县和费尔菲尔德县,这可不是一件容易的事。

他不认为自己是一个经纪人,而更多的是一个顾问,一个帮助客户在购买或出售房产之前三思而后行的人。商业观察家与邓恩坐下来了解他对郊区市场状况的看法-在这方面,他提出了乐观的看法,只要城镇继续吸引年轻家庭进入他们的社区。

商业观察员:你是在东北出生和长大的吗?

杰夫·邓恩:我出生在匹兹堡。我没在那里住太久。我父亲从事销售和营销,所以我们搬到了宾夕法尼亚州和马里兰州。我去了新泽西北部。我在宾夕法尼亚州上大学,在纽约大学上研究生院。纽约大学毕业后,我在康涅狄格州开始了我的第一份工作。这是与宝洁在品牌管理领域的一个部门。玉兰油,玉兰油产品,和Clearasil,这是一种痤疮霜。这是一个十亿美元的品牌现在。这是我现在所做的伟大的训练,这就是营销和销售[但]我意识到我不想在我的余生中那样做。

你是怎么进房地产的?

我小时候读过《纽约时报》房地产专栏。我发现它很有趣,但那时它是一个非常不同的部分,它涵盖了办公空间的财产条件,销售。如今的时代是更多的住宅公寓销售和广告。

我不认识这个行业的人。大多数进入这个行业的人都有一个联系点,无论是他们的父亲,朋友,叔叔,朋友的父母。没有大学的道路可以进入商业房地产。我给CBCommercial和Cushman&;Wakefield两家公司写了介绍信,表达了他们的兴趣,并追逐他们,最终降落在CBRE。

你如何找到房产和卖家?

在某些情况下,他们会找到我们,但当你做了35年的事情,你就会了解每个人。它是预先存在的关系,它是跟踪人们拥有什么,并与人们保持联系。你开始了解他们对潜在销售的想法,我们在这一过程中向他们提供建议。

可能拥有1亿美元资产的人不会被迫出售。他们决定什么时候出售。我们正在给他们建设性的建议,如何准备一个财产出售和类型的租赁,他们应该做。当他们想做某件事时,我们接到电话,我们就做了。我们可能会竞争15%到20%的业务,剩下的是以前和我们一起工作过的人。

我还在做野外工作。几乎98%的时间我要去看一个财产。即使我们已经卖了七八年的东西,我也想回去看看他们做了什么或没有做什么。这是生意中有趣的一部分。

我喜欢看房产。每次我开车经过起重机,我都得从路上拉下来,看看那里有什么。

在过去的一年里,你在三州地区所做的最大的交易是什么?

长岛家园[1496套,4.725亿美元]是我们在长岛的房产组合。这是Westbury、Levittown、Lake Grove和Bay Shore的七项多家庭公寓租赁资产。长岛供应不足,很难得到批准。这是劳动力住房。这不是全新的;它是较低的成本,它是为需要租赁的租房者。投资者对这一类别的兴趣确实很强。

想象一下如果你拥有一座新大楼。好消息是它是全新的和美丽的。坏消息是,如果有人把东西放在隔壁,你就得和他们竞争。如果你有40年的建筑,新产品与你无关。新产品可能每月租金3000美元,旧产品可能每月租金1600美元。租赁者的简介是非常不同的和新的竞争,因为建筑成本是他们是什么,如果你拥有40或50岁的产品,没有未来的竞争,你只是与已经存在的竞争。

我们在新泽西做了这件事[1035个单位,1.46亿美元]。他们在阿斯伯里公园,东橙,特伦顿和纽瓦克。最热门的物业是位于市中心的阿斯伯里公园。它可以步行到火车,可以步行到市中心,那里有所有的零售和酒吧,也靠近大海。在我看来,这是一个真正进入自己的小镇,与泽西岛的任何其他城市相比,它有着光年的进步。我已经好几年没去过那里了,但当我去那里的时候,它有一种很好的感觉和感觉。

什么样的房产卖得好,什么样的房产表现不佳?

表现最好的是新泽西的工业。这是一个工业走廊,因为道路系统的设置方式。工业在某些方面如此强大的原因是产品从制造商到仓库到零售商再到消费者。正在发生的是零售商被绕过,因为消费者正在网上订购,而不是他们走进商店,拿起和购买。对楼面面积的需求正在下降,更多的货物正从仓库直接运往消费者。走进任何公寓楼或某人的房子。有一个不断流动的亚马逊盒子。

第二个最好的是多家庭、出租公寓。在过去的10年里,越来越多的人放弃了住房所有权成为租房者。公寓需求强劲..投资者喜欢公寓。风险在公寓中得到缓解。如果我有一个300单元的大楼,我失去了10个租户,我失去了[3.33]%的租金卷。如果我有一个办公楼或购物中心,我失去了三个租户,我可能会失去一半的租金卷。公寓总是可以租的,这是降低你的价格的问题。

三是郊区办事处..需求是好的,但不是压倒性的。办公室有更多的风险,需要更多的资本。每次租户搬出一栋大楼时,很少有现有的空间适合下一个租户。更换和安置新租户是一个昂贵的建议。

第四是大部分,但不是全部零售。每10篇零售文章中就有9篇是负面的。这在某种程度上转化为对投资者有利的现实,并且零售商继续破产和萎缩。

一些房产是被高估了还是被低估了?

多数投资者反应过度。当某件事热的时候,它会变得比它应该的更热,因为每个人都觉得他们想呆在那个空间里。相反,每当情况不佳,人们有恐惧时,他们就会跑到山上去。当你不在一个好的空间或好的地方时,你会被过度惩罚。如果我在打猎,我会认为在零售或办公室会有更多的机会找到比工业或公寓空间。有很多人试图成为后一类人。因此,有很好的机会,但定价得到提高。

什么样的零售在新泽西和康涅狄格成功?

必需品零售:可以是餐饮,可以是食品商店,健身,娱乐和活动[空间]。很多大租客过去常说:“我们不想要剧院、健身和餐馆。”今天,大多数零售商说:“把他们带来!”因为他们需要更多的步行交通。关键是哲学已经完全改变了。什么不是那么好的工作,你可以在互联网上订购的东西:书籍,办公用品,电子产品,衣服。

有一些连锁店在带来娱乐——其中的极端是美国梦[购物中心].你可能会去那里,而不是做任何购物,但是.如果你做了所有这些,你可能会去购物和吃饭。这是一个非常不同的吸引力,去短山商场或西哈特福德的西农场商场。我想20年后,我们已经有一半的商场不在了。它们将被重新开发为不同的东西。我想你会看到购物中心以某种方式发展,包括零售、医疗和公寓,以及一些仓库。

工业部门正在发生什么变化?人们在寻找离城市更近的空间吗?

有一个全新的工业类别正在被开发,称为最后一英里,这样货物的交付可以更快。这些设施很可能是多层次、租金很高的设施。在曼哈顿及其周围,有很多人试图弄清楚如何做到这一点,还有一些非常密集的地区,那里的土地不够水平。大多数仓库更喜欢35英尺,两边都是一层的装货。那种土地是不存在的。他们必须找到不同的装卸和建造建筑物的方法。人们想要即时的满足。

买方是否将仓库转换为与其原来用途不同的用途?

不,我看到旧的、陈旧的办公楼正在被拆除并转换成仓库。有些人会根据市场情况选择仓库,并将其转换为办公室和仓库的更高组合。在草甸有一种趋势,拿下旧的办公大楼,那里有额外的土地或所有等级的停车场,那里有更多的土地可以做到这一点,你正在看到一些转变为工业在那里。新泽西州的两个大型发电厂PSEG正被拆毁,并被覆盖到仓库空间。

亚马逊在这一切中在哪里?

亚马逊是新泽西州建造的新A级空间的最大吸收者。我真的不能谈论亚马逊,我们代表他们作为一家公司。如果你检查有多少设施是全新的,并由亚马逊租赁,你会看到他们将是一个非常沉重的空间租赁者,这可能适用于整个国家。

让我们谈谈住宅趋势。谁要搬到郊区,谁要离开?

搬到郊区的人是年轻人,他们得出的结论是,负担得起住在纽约一个三间或四间卧室的房子里,把你的孩子送到私立学校-除非你赚了一大笔难以置信的钱-这是行不通的。我认为是年轻人在以后的生活中生孩子,这导致了这方面的延误。郊区房地产的前景相当好。纽约市不是一个负担得起的居住地。

纽约的房租法如何影响康涅狄格州和新泽西州?

由于新的租金控制法,一个业主在他们的单位里花钱是完全不受欢迎的。因为这些新的法律,你看到资本从纽约逃往其他市场。有一些回避,也有人担心州长办公室可能会把更多的这种情况推到郊区。你将看到的是10年后的贫民窟房东,他们将保持单位空置,而不是出租它们。这是为了郊区的利益。

你看到首都搬到新泽西和康涅狄格州了吗?

我见过看起来不多的人。你不能就这么走出去说我知道市场。大多数人都想研究它,了解事物在哪里交易,观察一年。我刚从奥兰多的全国多个住房会议回来,我的同行们不可能更清楚了:他们看到了比过去更多的新首都来到华盛顿、夏洛特、佛罗里达和亚特兰大。这与纽约生效的租金条例直接相关。

城市规划总监玛丽莎拉戈说,纽约市必须建造更多的住房,但它的郊区也必须承担更多的责任。郊区社区会欢迎更多的密度吗?

你已经看到很多城镇采取积极的姿态来做发展。在纽约的哈里森,有十几栋办公楼被拆除。托尔兄弟正在做一个公寓项目。一个韦格曼人正在去以前有办公楼的地方。《生活时间》健身中心寻找一个大的办公室财产,并把它拿了下来。40到50年历史的办公大楼正在贬值。它们不适合一个办公室租户想要的东西。但我没有看到高层建筑在这里建造。这是非常昂贵的,它将看起来完全不符合性格。

康涅狄格州的一些富裕城镇不允许像达里安和新迦南这样的更多的住宅开发,那又如何呢?

我不会打电话给达里安和新迦南的公寓发展,不。已经开发出了公寓,他们花了很长时间才得到批准。

有两个答案:有政治上正确的答案,也许有一些真理。我会用政治上正确的答案。这是因为他们不想给他们的学校系统增加很多孩子的负担。教育学生是非常昂贵的,这不是一个好的交易。如果一个小镇每年要花2万到2.5万美元教育一个孩子,而且有人搬到镇上在他们的三卧室公寓里交税5000美元,这不是一个好交易。而一个拥有房子的房主可能要付2万到3万美元的税。

这些城镇似乎只像有一定收入水平的年轻人,可以搬到那里。

城镇不喜欢穷人。高端城镇不想要穷人,因为他们不想要罪和他们认为那样的东西。

下面是正在发生的事情,我会给你一个很好的例子:在格林威治,我的一个客户在70、80或90英亩的地方有一栋大的独栋住宅。以前是梅尔·吉布森的家。他是从从梅尔·吉布森那里买的。开发商想保留这所房子,建造25到30个集群住宅,并创建一个门控社区,人们可以进入格林威治,并购买一个200或300万美元的新房子,这听起来可能很贵,但它不是。人们不想再在格林威治后面买一栋3万平方英尺的房子了。这不是年轻人想要的。但他的项目满足了需要。它将把年轻人和年轻人带入学校系统。所以,小镇想要它。镇批准了..然后邻居起诉了。她说,“我在街对面有一个马场,占地100英亩,我不想让所有这些车都上街。

所以,发生了什么?邻居最终买下了它。我的客户购买它要经过批准,我的客户不会购买,并有一个5到10年的诉讼。所以买得起它的邻居买了它,它将保持不变。

坏消息是,你不会让那些想拥有和生活在格林威治的年轻人和那些可能在未来10年进入学校系统的孩子在一起。这是不幸的,因为这是一个很好的项目,即使分区没有。

该镇认识到并正在改变,但没有他们所需要的那么快。要认识到,如果我们以前有300个孩子高中毕业,现在我们有160个,这是有问题的。我们如何保持学校开放??我们开始关闭学校了吗?我们如何留住教师?这一现实将会发生。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时候联系我们修改或删除,多谢。