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EQUITES的物流产品组合带来了可观的回报

房产2022-07-22 14:23:24
最佳答案 Equites Property Fund报告称,截至2022年2月的财年,其每股分销增长5 2%至162 99美分,该公司每股净资产价值(N)增长7 9%至18 61兰特。RE

Equites Property Fund报告称,截至2022年2月的财年,其每股分销增长5.2%至162.99美分,该公司每股净资产价值(N)增长7.9%至18.61兰特。REIT的派息率为9.4%,最终全年总回报率为17.3%。

该公司的房地产投资组合已从2014年上市时的10亿兰特增长到2022年2月底的257亿兰特。

“在租户和投资者市场持续需求的支持下,全球物流物业继续表现优异,”Equites首席执行官Andrea Taverna-Turisan评论道。“英国市场尤其强劲,在所有指标上都创下了新纪录,其中包括创纪录的低空置率,市场租金增长激增以及土地价值大幅上涨。我们与Newlands的合作伙伴关系正在利用这一黄金机会,即市场上的需求和供应之间存在显着的不匹配,这最终将继续为Equites的股东创造可观的价值。

“在SA,就潜在的发展渠道以及租金增长预期而言,前景从未如此好,因为全国A级仓储的空置率处于历史最低水平,公司更加关注供应链优化。

这一需求在Equites最活跃的一年达到顶峰,投资机会为43亿兰特。本财政年度最大的交易是与Eskom Pension和Providnt Fund合作,以20.5亿兰特的价格收购SSV位于南澳大利亚州的DSV园区,为进一步扩张开辟了一个有吸引力的替代股权来源。该集团还从Attacq Limited购买了瀑布三处房产50%的股份,总对价超过5亿兰特。

在此期间,房地产投资信托基金完成了一个3.17亿兰特最先进的物流园区,租期为豪登省的山特维克,租期为十年。其正在进行的开发包括Cargo Compass SA的旗舰仓库(2.59亿兰特),Nioro Plastics的新设施(8800万兰特),Lords View的Premier FMCG设施的扩建(9700万兰特)以及TFG在Lords View的工厂的扩建(1.9亿兰特),将于23财年完工。

在英国,Equites Newlands Group Limited是该公司与Newlands Property Developments的合资企业,完成了其首次开发,这是亚马逊以十五年的租约租用的最后一英里物流设施,资本价值为10亿兰特。Equites Newlands Group Limited也处于完成其第二次开发的最后阶段,这是一个超级枢纽分销设施,出租给Hermes(最近更名为Evri),大大增加了英国投资组合的规模。该物业的预期资本价值为20亿兰特,并以二十年的租约出租给爱马仕(Ervi)。

为了为其活动提供资金,该公司通过两次超额认购加速簿记以及股息再投资计划筹集了27亿兰特的股权资本。在此期间,它还为超过25亿兰特的再融资,并额外筹集了35亿兰特的新债务融资,这得益于2021年11月成功超额认购的债务拍卖。

Equites的投资组合加权平均租赁期(WALE)为13.7年,A级租户比例为97.2%,在该行业无与伦比。Shoprite投资组合中的三处物业进一步巩固了这一点,初始租赁期为二十年。再加上强有力的强制升级,这些方面表明收入可预测性高,租户违约风险低。

在南非,物流物业市场仍然是表现最好的房地产行业之一,许多租户越来越关注供应链优化。两年来,市场租金增长首次加速,这得益于开发成本估计在10%-15%之间增长,以及全国主要物流节点缺乏合适的空置A级仓储空间。房产的销售租金比2021年高出15%至30%,这主要是由建筑成本通胀和A级仓储空间创纪录的低空置率推动的。

Equites在南非的120万平方米投资组合已全部被占用(截至1圣2022年5月)。该集团在本财政年度为其在南非的所有三个投机性开发项目获得了租户,其中两个开发项目在实际完成之前就已经出租。本地投资组合的租金同比增长6.2%,这是有效合同租赁升级率强劲的函数。

强劲的需求引发了英国物流市场的破纪录表现,包括仓储空间的占用,市场租金增长,创纪录的低收购收益率,有史以来最低的空置率,土地价值的最高增长和最大的交易量。根据第一太平戴维斯的数据,2021年的收购量达到了500万平方米的新年度记录,比长期平均水平高出86%。根据英国房地产专家Gerald Eve的说法,预计2022年市场租金在全国范围内将增长12%,这对Equites下一财政年度的英国房地产估值来说是个好兆头。

该公司的英国投资组合表现超出预期,价值增长了13%(独立估值),并以英镑计价,产生了25%的杠杆化股本总回报率。价值的增加是市场租金增加以及主要分配收益率压缩的结合。十个物业的投资组合被出租给蓝筹租户,包括DHL,Tesco,Amazon和Puma,并且在过去六年中主要开发,满足所有现代物流仓储要求。

Equites Newlands Group Limited大幅提升了英国核心投资组合的表现。年内房地产开发的总提升为8.7亿兰特。在此期间,Equites Newlands Group Limited签订了一项土地出售协议和一项开发资金协议,为巴恩斯利的Promontoria开发两个分销设施。按税后计算,Equites的预期归属于500万英镑(1亿兰特)。

分布

每股分销增长5.2%至163美分(2021财年:155美分),这是同比净租金收入强劲增长,出色的物业表现和高效资本管理的函数。董事会已决定在可预见的未来每半年宣布100%的可分配收益作为股息,并将继续推动其股息再投资计划,作为一种节税机制,以保留一定比例的可分配收益,以备将来扩张之用。

投资渠道

潜在的发展机会已大幅增加,截至2022年2月28日,资本承诺为14亿兰特。

在南非,Equites目前正在为Lords View的TFG扩建一个设施,并将在Witfontein为零售商开发一个新的50 000平方米的世界级分销设施,并有可能在中期内将该设施扩大到90 000平方米以上。该集团已与一家全国性零售商就开发85 000米的条款(期末)达成一致。2现代化的物流仓库在场地的其余部分,总资本价值为10亿兰特。这些开发项目正在Equites控制的土地上进行,并将释放这些地块中嵌入的价值。

Equites目前还处于南非五个新开发项目谈判的最后阶段,据估计,在未来两年内,这些开发项目将为投资组合增加超过16万平方米的优质物流空间,总资本支出超过18亿兰特。

在英国,Equites估计,未来五年,通过Newlands合资企业的潜在机会总价值将超过10亿英镑(200亿兰特)。新的发展机会将集中在英国的大型,世界级的分销设施,让给具有长期租赁强力契约的跨国租户。Equites Newlands Group Limited最近与一家零售商就贝辛斯托克的一项计划达成了一项新的土地出售和基础设施开发协议。该交易预计将产生归属于Equites的税后利润4亿兰特,但需获得规划批准。除此次交易外,Equites Newlands Group Limited还与Promontoria就贝辛斯托克基地的其余部分完成了交钥匙开发协议,这将带来约2.12亿兰特的税后利润。三项交钥匙和土地处置交易产生的净利润估计超过税后7亿兰特,并将再投资于有吸引力的英国投资机会渠道。

资本和资金

Equites继续保持保守的资本结构;贷款价值比(LTV)为31.5%,加权平均债务期限为2.7年。该集团拥有102亿兰特的债务安排,总有效成本为5.59%,现金和未提取的贷款为18亿兰特提供资金,为收购和开发提供资金。截至28千截至2022年2月,该集团分别对冲了现有定期贷款余额的91.3%和88.8%以及承诺的未来现金流出总额。在可能的情况下,Equites继续使用天然对冲,以尽量减少外汇汇率波动对可分配收益的影响。

GCR评级最近将Equites的全国规模长期和短期发行人评级分别上调至AA-(ZA)和A1+(ZA),前景稳定。GCR强调“在影响物流业的积极外部性的支持下,投资组合质量的持续提高......其特点是租金收入增长,消除空置和利润率稳定“,并且”流动性覆盖的基础是通过债务和股票市场获得资金的强大渠道,REIT正在建立良好的业绩记录。

年内,Equites将其在JSE上市的DMTN计划增加到100亿兰特,并举行了首次公开债务拍卖,筹集了10亿兰特,使该公司成为三年内市场上价格最紧张的DCM房地产发行人。

REIT继续寻求国内资金以支持英国的房地产开发,亚马逊彼得伯勒设施的建成使其能够从汇丰银行再筹集2400万英镑。Equites还与南非的人民币谈判了一笔新的1000万英镑1年期贷款,并与SBSA谈判了一笔2500万英镑的1年期贷款,作为5000万英镑的2年期贷款,为英国的承诺提供资金。

Equites在南非发行了第一笔与英镑挂钩的贷款(与SBSA交易)和非洲房地产行业的第一笔绿色贷款(与人民币交易)。此外,Aviva已获得其出资者的初步批准,通过提供Hermes(Evri)Hoyland物业作为担保,将目前的贷款从7700万英镑增加到1.4亿英镑(另加13亿兰特),并以有吸引力的指示性利率将期限延长至十年。

Equites董事会预计,该集团将在下一个财政年度实现每股4%至6%的分销增长。管理层预测,在纽兰兹合资企业的发展管道的支持下,2023财年每股资产净值将实现正增长。因此,Equites预测23财年的总回报率在15%至20%之间。

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