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房产新消息:别了囤地高周转估值逻辑房地产行业又到质变时

房产2021-04-26 02:19:08
最佳答案做为老百姓来说我们现在最为关注的莫过于房产方面的消息了,一方面有房的担心房价下跌,无房的又怕房价涨,当然关注房产方面的内容也不单

做为老百姓来说我们现在最为关注的莫过于房产方面的消息了,一方面有房的担心房价下跌,无房的又怕房价涨,当然关注房产方面的内容也不单单是房产的价格,还有装修,政策等等方面,所以今天小编就给大家分享一些与房产方面相关的信息给大家吧。

“三道红线”是一场及时雨,避免了更大内卷。

2020年上半年,由于流动性大量释放,市场上的钱又多又便宜,大量房企纷纷在全国范围内展开了抢地运动,整体溢价率连续数月超过了15%。要知道,土拍热的地方,基本都是限价最严格的区域,高昂的地价配上封顶的房价,让拿到地的房企净利润率被严重压低,最严重的时候,很多地方新摘牌项目的净利润率普遍不超过5%,这给后期的操盘带来了严重隐患。即便如此,仍有不少房企继续热衷土拍,一批又一批项目的净利润率连创新低,有的甚至根本就算不出盈利来。

没钱赚为什么还要做?

有些是因为城市公司项目较少,为了保证团队的建制和业务关系不受影响,不得不勉为其难。但更多的,还是与当前金融机构的融资要求有关。房地产是个高杠杆行业,大部分企业的资产负债率都在70%-80%附近,没有融资就没有各家房企的今天。只有连续不断的资金保证,各家房企才能维持并进一步发展自己的业务规模。

各金融机构在发放贷款的时候,首先要求的就是企业的规模要足够大。一般来说,行业TOP50房企的贷款基本是有保证的,排名靠后的企业就不一定能“吃饱”了。但遇到市场不景气的时候,譬如2018年,基本上只有TOP30的房企才有融资保证。

没有规模就没有钱,没有钱就更没有规模。很长一段时间里,各路房企必须要把规模放在第一位,于是很多项目不但利润少要做,必要的时候即便没有利润也要做。这就出现了严重的行业内卷,再加上限价对利润的直接压制,很多看起来销售业绩一路高歌的房企都是有苦难言,这在2020年上半年已经表现得淋漓尽致。

以“三道红线”为标志,

新的地产时代开启了

从1998年开始全面推行货币化分房和按揭贷款之后,过去的22年,对于房企来说,大致可以分成两个时代。而这个划分时代的标准线出现在2010年。那一年的土地增值税全面严格征收,这是个里程碑式的节点,改变了整个行业的作业模式,也让一批房企逆势上行,逐步占据了行业的领先位置。

在2010年之前,土地增值税虽然已经出台了十几年,但各地基本都是按照固定的比例进行征收。在那个房价与时间成正比的时代,这就意味着开发时间越长,房企享受到的收益就越大。以港资房企为代表的一批开发企业,普遍采取囤地模式,即便项目进入了开发状态,也基本惜售,尽量做到利润最大化。

2010年5月25日,正式颁布了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》,整个行业的运作体系都由此发生了根本性变化。那之后,对房企来说毛利润再高,大部分收益也都用来缴纳土地增值税了,房企囤地的实际所得,甚至弥补不了拉长开发时间所导致的资金成本上升。土地增值税控制了房企的利润,一定程度上也抑制了其推升房价,对市场的规范和健康做出了至关重要的贡献。

一部分反应较快的房企,全面推行高周转模式,不追求项目的高毛利率,而是把资金周转速度放在了首位。这就对那些还在坚持囤地的项目,形成了快鱼吃慢鱼式的打击。而很多00年代盛极一时的房企,却因为没有及时调整,在行业内的排名迅速下滑,有些甚至已经淡出了地产开发行业,这里面港资企业尤其多。

00年代强调利润率,追求的是时间的拉长;而10年代强调高周转,追求的则是时间的缩短。缩短时间导致的利润率下降,必须要用规模来弥补,这样才能实现总体利润的最大化。整个10年代,就是各家不断压缩开发周期的过程。

之前,万科推行5986,即拿地后5个月开工,9个月销售,第一个月必须卖出8成,并且要有6成以上是住宅。而后来碧桂园的节点要求已经变成了456,拿地后4个月就要开盘,5个月资金回正,6个月实现资金再周转,就房地产行业的开发特点来说,这基本上做到了极致。事实上,碧桂园模式已经成为过去几年大部分房企的准则,这不但导致很多固守传统的港资企业退出市场,也让各地的中小房企纷纷让出阵地,市场进入了大型上市公司绝对主导的状态。

而“三道红线”从根本上控制了房企的负债,当资金受限之后,各家已经没有能力再保持原来的业务速度,毕竟高周转是建立在高杠杆基础上的。没有杠杆就没有规模,没有规模,超低的利润率就失去了意义。

前有土地增值税,后有“三道红线”,各家房企所面临的形势越来越严峻。囤地没有前途,高周转的低利润率又随时可能带来意外风险,再结合各主要城市可供开发的土地越来越稀缺的现实,整个行业又到了该质变的时候了,一个新的时代开启了。

巨头时代正式到来,集中化成为市场主流

“三道红线”限制住了房企的负债总额和增速,这是格局固化的重要手段,实际上也在关闭中小房企快速逆袭的通道。类似融创这样在短短几年内便跃升到行业TOP4阵营的案例,以后恐难再现。未来的地产开发,整体增速将逐步趋缓,但行业龙头的市场占有率会越来越大,白酒、家电行业里几大巨头掌控全行业的局面,再现于房地产开发领域成为大概率。

巨头形成是有客观原因的,如果“三道红线”不出台,巨头时代也早晚会形成,但“三道红线”明显加快了这一进程。梳理一下房企巨头出现的必然性,理由如下:

1.地产巨头是资金集中化的结果

“三道红线”是一个结果,而不是一个开端。过去几年,由于房地产及相关行业对整体社会融资的占有比例愈发高企,一度达到三成,不管是从金融风险考虑,还是从各行业的均衡发展考虑,都需要抑制房地产这个“灰犀牛”。而针对地产的“三道红线”和针对银行的“两道红线”,都让地产行业的资金供给总量越来越受限。

原本为TOP50房企准备的资金,在供应下降的时候,会进一步向TOP30集中,某些极端时候甚至可能会像TOP10集中。很多人担心有一些中小房企目前是不受“三道红线”制约的,实际无论是否受限“三道红线”,这些中小房企拿到贷款的难度将会越来越大。

2.地产巨头是城市发展的需要

如果说过去20多年的时间里,房企的主要任务是帮助城市完成居住需求的满足,那么未来的房企在城市发展中的定位要改变了。限价全面贯彻,各地质素较好的地块,基本上供不应求。普通的招拍挂行为中,房企只是完成了一个简单的住宅开发过程,谁来做都差异不大,所以,净利润率越来越低也是市场发展的必然。

而随着城市核心区位的可开发用地越来越少,大量待开发土地集中在城市边缘,这些地块原有的市政基础相对薄弱,对房企的要求从满足市民需求变成了创造市民需求。未来的开发活动中,只会做住宅是远远不够的,房企需要在商业、教育、医疗、文化甚至产业上帮城市做出全方位的贡献,才能拿到相应的住宅用地作为一种“奖励”。这些能力多不是中小房企所具备的,只有那些规模具有绝对优势的龙头房企,才更有能力帮助城市创造需求,而它们也会在这一过程中进一步扩大规模,日渐变成真正的行业巨头。

3.地产巨头是资源集中化的结果

现在很多房企都越来越平台化,除了住宅开发外,还不断加大在“地产+”方向的投入。比较常见的有产业、商业、商务、文旅、养老、会展等业务体系,除了上面所说的要满足城市发展需要外,这也是社会化分工进一步模糊的结果。

传统的行业分工是按照对生产资料的改变能力来划分,主要围绕自身的生产优势来确定业务方向。而如今则是以客户为导向,围绕客户的实际需求来不断丰富业务内涵。房企已经越来越不是简单的开发概念,围绕着目标客群的实际需求,其持有和运营的各类资产将越来越多,这种资源集中化,也是促进巨头生成的内在原因。

4.地产巨头是经营红利导致的必然

在囤地时代,资本雄厚是一个巨大优势,能拿到地并且能压得起,就能赚到更多利润;在高周转时代,负债能力至关重要,其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力,最终实现总收益最大化;而在“三道红线”全面贯彻之后,经营能力才是重中之重,而这也是头部房企的核心优势之一。

现在的顶级房企,已经全面进入了数字化时代,这不仅表现在所开发的产品上,也应用在日常的管理行为中。线上办公全面应用,数字化营销和财务管理等立体式反馈机制,已经在做出广泛贡献。优秀房企早已不是传统的粗放体系,而是一个真正的现代化企业。良好的硬件和制度,结合越来越多的高质素人才,巨头们的优势正在越来越大。

5年之后,万亿将成为房企巨头的门槛,其内涵早已超越了住宅开发,是具有商业、商务、产业、服务、娱乐等多种业态的超级巨无霸;10年之后,这些巨头更会发挥其强大的资金能力和消费终端掌控优势,把投资领域从房地产扩展到各个行业。

房地产不但不是窄路,不但有更好的未来,还将向我们展现出更加广阔的空间。住,这个仅次于衣和食的大行业,一直都是真正的好赛道,对行业领导者来说,“三道红线”所开启的供给侧改革,将是它们所得到的最好的政策支持。善于拥抱变化的企业,将会笑到最后。

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