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房产新消息:超1.2万亿债务到期房企发债规模4年最低资金流遭遇严峻考验

房产2021-04-25 18:47:46
最佳答案做为老百姓来说我们现在最为关注的莫过于房产方面的消息了,一方面有房的担心房价下跌,无房的又怕房价涨,当然关注房产方面的内容也不单

做为老百姓来说我们现在最为关注的莫过于房产方面的消息了,一方面有房的担心房价下跌,无房的又怕房价涨,当然关注房产方面的内容也不单单是房产的价格,还有装修,政策等等方面,所以今天小编就给大家分享一些与房产方面相关的信息给大家吧。

在房地产增长放缓的情况下,房地产的融资和房地产的税务面临了很多挑战,尤其是最近两年,国家对房地产的定位是房子是用来住的,不是用来炒的。

“三道红线+两道红线” 房地产金融贷款新格局

针对房地产开发商,国家先后发布了两次重磅政策。

先是2020年8月,住建部和央行发布重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是“三条红线”的发布,严格控制房地产企业杠杆水平,防止因大肆举债出现违约风险。

具体内容如下:

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

2、房企的净负债率不得大于100%;

3、房企的“现金短债比”小于1。

此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

接下来,在2020年年底,中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的银行业金融机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。

这就是大家俗称的房地产贷款规模及占比设置的“两道红线”。

红线一:房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。

红线二:个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。

自此,房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资,降低房企负债,“两道红线”控制房贷规模,降低居民杠杆风险。

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“三条红线”叠加偿债压力 房企迎来现金流最紧张时段

受三条红线影响,房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整,规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看,行业的发展思路正在逐渐改变。

2021年开年伊始,房地产企业在债市密集融资。1月以来,已有超过30家企业披露了发债计划,境内外发债总规模达到千亿量级。

今年1季度,内房企业大幅缩减至226.12亿美元,为2018年以来最低,净融资额也自2018年以来首次转负,为-160.82亿美元。在境内市场,1季度房企债券市场的净融资额为-524.25亿元,已经连续3个季度为负。

据研究院数据,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元,同比增长36%,并历史性地突破万亿大关。

分市场来看,一季度境内债券规模占比64%,较2020年同期上升14个百分点。2021年开年以来,境内货币政策稳定中性,资金面平稳,境内债市发行规模占比近5年内首次反超境外发行规模,并有进一步扩大占比趋势。境外债方面,一季度受到通胀预期影响,美元债剧烈波动,致境外发债规模大幅下降,预期二季度境外债仍呈不确定预期。

相较于去年疫情背景之下的货币环境宽松,在融资管控持续升级的背景下,房企融资难度加大。

据业内分析,2021年对于房企而言是债券到期的高峰年,不含2021年将发行的超短期债券的到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关。根据3-5年的发债周期,未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

业内专家认为: “自2020年下半年起,房企没有通过境内发行债券实现新增融资,需要通过其他渠道筹措资金偿还到期的债券。大部分房企偿付债券基本上都是通过借新还旧的方式,发债规模的持续降低势必会影响到其借新还旧的能力,这也更加考验房企的主业现金回款情况以及多渠道的融资能力。”

“地产行业当前处于下行周期,如果持续高负债,将很快变成一个超级产能过剩的行业,行业长期风险必然较高,如果当下主动降低负债,会降低行业的长期风险。”




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