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若是想在广州买房该重点关注哪几个板块呢

房产 2020-07-17 15:31:27

昨日,深圳出台了新的调控政策,其严厉程度远超任何一个城市,深圳楼市终于被迫按下了急刹车。

大家都知道,深圳早已成为一个投资型城市,纯刚需已经消失,不管是本地人还是外地人,都重投资轻自住,把投资放在第一位。

如今,投资深圳这条路被政府给焊死了,资金必定会往外流,广州或将成为热钱流入的第一地。(《深圳新政催动广州房价暴涨?我差一点就信了!》点击蓝字可看具体分析)

不过,广州的买房逻辑可不同于深圳,市场并没有那么聚焦,每个区域,每个板块都有各自市场。

那在深圳调控之后,若是想买广州,该重点关注哪几个板块呢?

首先,我们来看一下目前广州的限购政策,如果深圳投资客真的跑来广州了,哪个区域比较容易买房呢?

增城、从化是广州两个唯二不限购的区域,即便没有广州户籍也可以购买一套,而要是有广州户籍,便不限制购买数量。

如果不想落户的话,前段时间花都区、黄埔区、南沙区以及白云四镇都有不同程度地放松限购,只需要被认定为人才,就可以在区域内购房。(每个区要求不一样,详情可以看下图)

·南沙

深圳调控政策出台后,南沙是被cue得最多的一个区域。

南沙是广州11区里最靠近深圳的,而近水楼台先得月,这里或将成为深圳投资客外溢的第一站。

在去年,南沙放松人才购房门槛,本科以上学历人才即可在区内购买一套房,就吸引了不少深圳客前来抢房。

除了地理优势外,南沙自身也有很多亮点。

翻看近五年南沙楼市均价的变化,在2015年南沙自贸区挂牌后,南沙新房房价从10464元/㎡上涨至20262元/㎡,涨幅达93.6%,非常惊人。

在产业方面,目前南沙登记企业总数已有124333户,比起2014年末增长了14.8倍。而GDP也上交了不错的成绩,在2019年GDP增速达到了全市第一。

俗话有说楼市长期看人口,据官方数据统计,2019年南沙常住人口已经达到79.61万户,增量为全市第三。

产业有了,人口也有了,南沙的未来还是值得看好的。不过目前南沙的房价其实也没有大家想的那么低洼了,售价基本都在2字头,像是灵山岛尖的新盘甚至还去到了3万+/平。

若是想在南沙买房,PLUS更加建议大家考虑近地铁、带学位以及未来有规划的区域,而且做好长线持有的准备。

目前南沙房价已经到达了一定的高位,短期内想大涨是不太可能的,而且南沙楼市还有一个特点,虽然一手楼市火热,但二手市场成交并不活跃,成交周期比较长。

·黄埔

黄埔区最近的热度也非常高,像上两周黄埔中央城开盘,基本上半个广州的中介都到场了,最后出来的去化率也相当不错。

虽然热度高,但目前黄埔市场上的供应较少,根据广州中原研究发展部的数据显示,截至6月,黄埔仅剩49.66万㎡的库存量,消化周期为5.6个月,为全市最低。

再加上,在2020年供地计划里,黄埔仅有一块建筑面积为15万平的居住用地。这也就意味着,至少在接下来的一年里,黄埔的新房供应将是卖一套少一套的节奏,稀缺性较高。

在前段时间,黄埔也放松了限购,在黄埔区工作半年+本科学历,可不受户籍限制,在黄埔购买商品房一套,大大打开了购房闸口。

而且黄埔外来流入人口也非常多,根据广州市统计局数据显示,2019年黄埔常住人口已增至115.2万人,户籍人口增长率高达6.6%,位居全市第一。

有人必有购房需求,在目前情况下,黄埔供应匮乏,需求激增,在两相拉力之下,黄埔的房价或在未来会有小波上涨。

.增城

不少人认为,增城因为不限购,更能承接深圳客外溢,因为大家都不用考虑房票,有钱就可以买了。

的确,增城最大的武器就是“不限购”,是除从化外其它区域所不具备的优势,所以也吸引了不少外来客户。

但是,最近增城的库存压力比较大,今年合计将出让土地32宗,共约200万㎡用地面积,还有17条村进入旧改,比例达到上半年广州旧改面积60.4%,预计3-5年内将迎来大批旧改项目入市。

如果并不是着急上车的话,PLUS建议大家可以等等看,待旧改盘入市后,指不定在能在价格竞争下淘到好货。

最近增城出现了价格回调,短期内也是个入手的好时机。

以投资为主要需求的可以考虑新塘板块,目前TOD已基本成型,地铁13号线、穗莞深城际轨道已经通车运营,其它线路先在铺排中,预计5年左右就可兑现。

而刚需上车,朱村也是个不错的选择,地铁21号线已全线通车,前段时间执信也确定入驻,板块利好还是挺多的。

·中心区

其实除了天河外,不少人也在关注海珠、越秀、荔湾这几个中心区。

PLUS认为,深圳加紧调控广州中心区的影响没有外围区域那么大,一方面是因为购房资格的限制,另外一方面是中心区域房价已经到达高位,不轻易受外界因素影响。

但是,即便没有深圳在旁推动,中心区的价值也始终是最坚挺的,所以如果资金足够,PLUS还是建议大家购买中心区的房子。

不过在中心区买房,也要记住两个关键词:学位和地铁,只要有这两个因素加持,中心区的房子就不用太过于担心升值问题。

·总结

最后,PLUS再来啰嗦几句。

虽然这次深圳收紧调控肯定会对广州产生一定的影响,但只会出现在部分热门区域内,总体来说影响并不大。

广州的土地面积超过三个深圳,土地开发强度大约20%,再加上隔壁还有个佛山分流广州客户,供应量比较大,少数外溢的投资客在这个大市场里不过也是九牛一毛。

或者短期内二手房业主会受到情绪影响,出现上调价格现象,但一手房房价预计不会有太大的波动。具体可以看看我们昨天的分析:深圳新政催动广州房价暴涨?我差一点就信了!

所以近期有置业需求的购房者,无需太过焦虑和紧张,不要为了急着上车就乱买一通,多看几个盘,多了解一下市场,才能买到真正适合自己的房子。

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