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房企高涨的拿地热情在上半年拿地金额方面得到了充分反映

房产 2020-07-05 08:38:33

2020年上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元,土地出让金超过1000亿的城市分别为杭州、上海、北京、广州。

从年初上海超300亿元黄金地块的出让,到广州一日上架12宗地块的“史诗级土拍”,再到杭州、武汉、福州等多地单日土拍收金超百亿元,上半年的土地市场一片火热气象。

这火热的背后是各地加速优质地块供应和相对宽松的信贷环境,房企拿地热情被点燃。中国指数研究院(下称“中指院”)披露的上半年房企拿地数据显示,1-6月过半数房企拿地不输去年,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年月度均值。

不过,受访专家向记者表示,下半年随着推地节奏加快,预计土地供应规模充足,市场由此将会逐渐回稳,而经历了“报复性”拿地的房企,未来也可能会趋于谨慎理性。

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拍地高潮频现

一季度疫情的影响下,除了2月底上海拍出总价310.5亿的黄金地块外,土地市场整体显得有些沉寂。中指院数据显示,一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%,出让金总额亦同比减少10%。

进入二季度,各地政府明显加大土地供应力度。其中,核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米,同比增长11.6%。

4月,上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量。同时,据第一太平戴维斯观察,在6月份推出的部分地块中已经取消15%自持要求,成为目前的一种趋势。

5月18日,广州一日内集中出让12宗地,上演了“史诗级土拍”,单日揽金超过230亿元,土地交易中心官网访问量暴增,系统一度崩溃;而今年以来,南京住宅用地供应力度突破了近5年新高,其中6月,以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。

大批优质地块的出让,引起了房企的热抢。诸葛找房数据中心分析师陈霄表示,“疫情期间积压的土地需求集体释放,房企拿地热情高涨。”

4月21日,南通市通州区地块竞拍超300轮,溢价率近60%;5月20日,南京成交的4宗地块中,栖霞区一宗地块成交楼面价超2.7万元/平方米,刷新区域新高;6月15日,招商蛇口(001979,股吧)经过796轮竞价以138.45%的溢价率拿下徐州一宗宅地;6月1日,阳光城(000671,股吧)以100.11%的溢价率获得了佛山一宗地块……

同时,中指院数据显示,金地重仓长三角核心城市,1-6月,分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军;持续深耕大本营的滨江集团(002244,股吧)以272亿元的拿地金额成为杭州拿地之首位;合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元,并成为北京前6个月拿地总额冠军。

截至2020年5月,土地溢价率走势

市场的火热也持续推高溢价率。克而瑞数据显示,6月,全国300城土拍溢价率约为17.2%,环比上涨1个百分点,热点二三线城市优质地块土拍热度不减,厦门、宁波再出单价地王。而此前,土拍溢价率已经历了连续5个月的上涨。

尽管高溢价率地块频繁出现,但整体来看,土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。克而瑞发布的研究报告显示,2019年上半年,全国300城土地成交溢价率平均约为17%,其中4月份溢价率高达23%,此后随着各地“限地价”的推进,成交溢价率在五六月回落至20%以下。

另据中指院数据,上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米,同比上涨16.5%,平均溢价率16.5%。

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杭州领跑

具体来看,疫情对土地市场影响较为短暂,整体恢复迅速,一二线热点城市率先复苏,长三角热点城市土地市场火热。

中指院数据显示,上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元,土地出让金超过1000亿的城市有4个,分别为杭州、上海、北京和广州,比去年同期增加3个城市;土地出让金在500亿-1000亿的城市有11个,分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡,较为集中于长三角地区。

另据亿翰智库提供的数据,2020年以来,其跟踪的50家典型房企在长三角和珠三角地区投资占比合计53.7%,长三角地区占比达到32.1%。

值得一提的是,杭州上半年以1814.1亿元的土地出让金位居全国首位,超过上海的1350.5亿元、北京的1143.7亿元。

事实上,近年来杭州在土地出让方面一直位居全国前列。中原地产研究中心数据显示,2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元,2018年达到2501亿元,2019年则增加至2836亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,杭州卖地积极是由于亚运会概念,基建力度大,多少需要各类资金支持;而城建发展下,对供地也有积极的作用,这都会带动土地市场交易的活跃。此外,杭州地价本身并不便宜,也使得整体土地交易金额相对较大。

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下半年走势或趋于稳定

除了土地市场供应加速之外,货币政策放宽、销售回暖,使得房企资金得到补足。

亿翰智库数据显示,2020年三四月,房企信用债融资规模均超过1000亿元,同时典型房企的融资成本也普遍下降,万科、华润置地最低融资成本仅在2.5%左右,保利、滨江、金地的融资成本也低至3.5%以下。

58安居客房产研究院分院院长张波进一步分析,部分城市在土地政策上也给予了一定放松,包括付款、准备金要求层面的降低,一定程度上提升了房企拿地的意愿度。

房企高涨的拿地热情在上半年拿地金额方面得到了充分反映。

中指院披露的上半年房企拿地数据显示,1-6月,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年的1706.9亿元;其中,27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值,奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上,逆势拿地扩储。

不过,这样的火热情况在下半年或会得到缓和。

陈霄认为,近两个月的土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果,下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性为主。严跃进则提出,若销售市场情况还不错,那么部分房企依然会积极拿地。

亿翰智库分析指出,从全国土地供应与成交量来看,下半年普遍高于上半年,因此预计下半年土地供应与成交双升;但在疫情冲击影响得到消化后,政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出,企业拿地成本提升,热情下降,同时叠加“房住不炒”,地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。

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