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每一套法拍房背后都有一部可歌可泣的故事

房产 2020-06-29 14:08:07

我缺那2.55亿吗?我怕的是法拍四合院里的“租赁坑”!

每一套法拍房背后,都有一部“可歌可泣”的故事。

杭州的武林壹号如此,北京的四合院亦如此。

01

王蒙、陈凯歌母校“邻居”

四合院2.55亿流拍

618购物节当天,屏幕前的四合院,成功引起了侦探君的注意。

这是一套法拍房,起拍价2.55亿元,堪称“北京老城区传统四合院司法拍卖标王”。和侦探君一起吃瓜的,还有6万多个围观群众。319人设置了关注提醒,却迟迟无人竞拍。

隐形富豪“各怀鬼胎”,四合院最终没能逃过流拍的命运。

想想几天前的午餐拍卖,不免让人感叹:果然,还是李国庆的午餐“香”!

该四合院位于西城区西四北四条31号,1000平米的独门独院,属于老北京少见的经典四合院。

西四北四条历史悠久,是随着元大都的兴建而诞生的。与西四北四条平行排列的,总共有8条胡同——北头条至北八条。清朝的大贪官和珅就是在这里发迹的。

夏日午后漫步于胡同中,两旁是郁郁葱葱的大树。老大爷穿着白背心、大裤衩,怡然自得,坐在门前的矮板凳上,摇晃着手中的蒲扇。

与商业化氛围浓厚的南锣鼓巷、烟袋斜街不同,西四北四条过往行人极少,两道灰色长墙暂时屏蔽了墙外的喧嚣。

在这条长度仅500米的胡同里,有一所百年名校——西四北四条小学,前身为“正红旗官学”,现在改名为“京师附小”。从这里,走出了王蒙、陈凯歌等文艺界名人。

小学旁边,便是西四北四条31号,前文提到的法拍四合院。

朱红镶金边的木制门扉上,大红灯笼高高挂。廊顶是镶金箔的和玺彩画,和古色古香的梅形门簪。朱门前,有两个圆形门墩儿,雕刻着传统的吉祥图案。

在古代,四合院大门是主人身份的象征。从官宦人家的王府大门、广亮大门、金柱大门,到普通人家的蛮子门、如意门,颇为讲究。

北四条31号属于金柱大门,“装修”规格之高,放在清朝最起码也得是个“铁帽子王”级别,主人非富即贵。

进入大门,是雕刻着荷花与仙鹤的一字影壁。影壁是四合院内最重要的一堵墙,最著名的当属故宫九龙壁。

绕过影壁,穿过正房,一个精致的园林便映入眼帘。山亭闻鸟喳, 水榭淌清波,行走在平“亿”近人的中式豪宅中,园林东西两侧可供人休憩,观赏日出日落。

四合院是房主2010年重新设计、建造的,院内保留了很多传统元素。有公开信息称,该四合院的市场价高达4亿元。

据了解,四合院的所有人为孙某夫妇。2013年10月,孙某因商业经营问题,向巩某借款4642.88万元,加上此前的3224万元,合计共向巩某借款7866.88万元。

奈何时运不济,还款期限到了,却未能清偿借款,孙某不得已将宅院拿出进行司法拍卖。目前,拍品处于已查封状态。

如果四合院进入二拍程序,按照规则,最高可降价20%,即以2.04亿元拍卖。有业内人士推测,在北京这样的独门独院实属难得,不排除有竞买者在静候二拍。

02

法拍四合院背后的“船王”故事

每一套法拍房背后,都有一部“可歌可泣”的故事。每扇朱门里,都诉说着一段传奇。

距离西四北四条不到5公里,临近南锣鼓巷的寿比胡同15号四合院,也被拍卖过。

不同于西四北四条,寿比胡同不是一条直道儿,而是呈“丁”字形。据说魏忠贤当年就住在寿比胡同东段,也是电影《老炮儿》取景地。

寿比胡同15号是一座估值过亿的“稀世三进四合院”,朱红色大门古朴精致。从门宽、装饰上来看,规格似乎比北四条31号还要高一级,门簪上写有“吉祥如意”。

穿过数扇门,庭院内别有洞天。石榴树、杏树、枣树,内院绿树成荫。

2018年国庆前夕,四合院被司法拍卖。刊登在《南方周末》上的广告用“贵族气派”、“名士风范”来形容它。

宅院主人是江苏春和集团董事局主席梁小雷,人称“江苏船王”。和侦探君此前写过的新荣记老板张勇一样,梁小雷也是台州人,比张勇大5岁。

(徐翔去吃饭时,张勇估计没问到“致富代码”。然而,在跟另一位富豪榜上的老兄7次“谈心”后,张勇一顿操作猛如虎,被证监会罚没1.3亿。想了解更多,搜索新金融街(000402,股吧)侦探(ID:JRJZT2019)或扫描文末二维码添加关注,后台留言“操作”获取)

梁小雷并非造船世家出身。创业前,他曾留学于法国巴黎大学,毕业后在欧洲工作4年,并迎娶了一位法国太太。回国后,他与父亲梁光夫一同创办了工艺品公司。随后几年,又陆续涉足电器工具、旅游用品等轻工产品的生产。

春和集团官网上这么介绍自己:“她没有高贵的出身,却充满梦想。”2003年,梁小雷收购浙江造船厂,进入重工行业,并开始了之后十几年梦幻般的远航。

2006年,梁小雷首次登上福布斯富豪榜,当时的“中国首富”还是黄光裕。三年后,他的身家已由8亿增长至70亿。“太平洋(601099,股吧)造船若称第二,无人敢称第一。”在一次“最受航运界关注的100位中国人”评选中,他的太平洋造船获得这般高赞。

那些年,梁小雷可谓春风得意。

然而,光环之外的暗处,往往也潜伏着危险。

2011年的一次收购,为春和集团埋下一颗雷,也给此次四合院拍卖埋下伏笔。

当年7月,春和集团旗下的宁波春和钾资源公司,为收购一家在多伦多证券交易所上市的矿业公司,向中国进出口银行申请了1.17亿美元并购贷款。

重金砸了进去,这家矿业公司却深陷贿赂丑闻,并于2015年倒闭。雪上加霜的是,从2014年开始,受全球经济影响,航运、造船业进入低迷期,春和集团下属三家船厂经营效益大幅下滑。到了2017年,三大船厂全部破产。

2019年年初,梁小雷因“欠税”100多万元在缅甸机场被捕。当时,头顶上仅剩的头发,也不多见了。

从起高楼、宴宾朋到大船翻覆,不过十几年。

10年前,梁小雷在接受胡润采访时曾说,“我最青睐的收藏,是上海的老洋房和北京的四合院。”

如今,“船王”的四合院也没能逃过被“贱卖”的命运。第一次拍卖时,因“无人问津”尴尬收场,二拍最终以8045.71万元成交,低于市场价近2000万。

03

法拍四合院香吗?

如果说,胡同是北京城市的脉络,四合院就是北京城市的细胞。

作家邓云乡这样描绘四合院,“有房子、有院子、有大门、有房门。关上大门,自成一统;走出房门,顶天立地;四顾环绕,中间舒展;廊栏曲折,有露有藏。如果条件好,几个四合院连在一起,那除去合之外,又多了一个深字......”

在山西,富二代得家里有矿;在北京,那得是二环内的一套四合院。

四合院这些年的估值“风口”真正被全国人民所熟知,离不开默多克和邓文迪离婚事件。2013年,两人离婚时,有网友发现,他们10年前花1000万元入手的四合院,10年后竟疯涨至1亿元。

默多克买下四合院后,大手笔改造。地下室修了游泳池,还建了一个模拟高尔夫练习场和台球室。这套四合院里接待过不少名流,包括知名媒体人洪晃、影星李冰冰、潘石屹的妻子张欣等。

北京四合院不少,然而保存较好、可居住的却寥寥无几。

据了解,从2015年到2019年,四合院的交易量一直在减少。2017年交易量有二三十套,2018年仅有十几套。其中,性价比最高的,当属四合院里的法拍房了。

其实,“船王”的四合院刚挂出来的时候,感兴趣的买家并不少,很多富豪都有去实地踩点。只不过,当时该四合院还有承租人居住,不少买家都有所担忧。

买卖不破租赁,就怕法拍房遇上“租赁坑”。

按照法律规定,在法院处置该房屋前,如果房屋已经出租且租赁合同尚未到期,新的买受人是不能单方解除租赁合同,要求其搬离房屋的。

之前,四川德阳的杨先生花68万买下一套法拍房,原本打算让父母在此安享晚年,结果却发现,该房屋上还存在一个剩余租期长达19年的房屋租赁合同。

承租人不愿意搬离,原本想尽孝的杨先生也只能“哑巴吃黄连”。

侦探君有个朋友,家里卖过一套不到5000万元的四合院。他告诉侦探君,以前四合院很好卖,现在买的人不多了。“需要的资质太多了!有土地证,还得有购房资格。还有一个就是税太高。”

比如,前文提到的北四条31号四合院,房本与土地证上的房屋面积就存在差异。好一些的四合院都是三四百平起步,大几百万交税很多人舍不得。

四合院和别墅一样,都是由买受人来缴纳所有的税。由于信息不对称,缴纳高额税费的人不在少数。

早在2006年10月,北京西苑饭店就曾举办过“四合院拍卖会”。当时,共有16套四合院参与竞拍,起拍价从200万元到2750万元不等。

整个拍卖会仅用了一个小时,其间无一竞拍人举牌,最终全部流拍。

关于没有竞拍的原因很多。例如:“交纳土地出让金的问题”、“外籍人士买四合院审核限制多”、“无法确保自己所买的四合院不会被拆”......

法拍四合院看上去便宜不少,但潜在的隐患也很多。如果你有两个亿,会考虑拍下文章开头那套四合院吗?评论中见!

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